WIRD DER KATASTERWERT IN SPANIEN DEM MARKTWERT GLEICHGESETZT?

Nein, der Katasterwert ist nicht mit dem Marktwert gleichzusetzen. Es gibt jedoch einen wichtigen Aspekt, den viele Eigentümer übersehen: die Einführung des Referenzwertes (valor de referencia). Dabei handelt es sich um einen zweiten Wert, den die Steuerbehörden zusätzlich zum Katasterwert verwenden. Nachfolgend wird erläutert, wie die Situation im Jahr 2026 aussieht.

Warum der Katasterwert niedrig bleibt: Der Katasterwert bildet die Grundlage für die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI). Das spanische Gesetz verbietet, dass dieser Wert den Marktwert übersteigt. Um einen Sicherheitspuffer einzubauen (für den Fall eines Immobilienmarkt-Einbruchs), hält der Staat diesen Wert bewusst bei etwa 50 % bis 70 % des Marktwertes.

• Situation in Marbella (2026): Obwohl Marbella die IBI-Sätze leicht erhöht hat, um den Haushalt auszugleichen, erfolgt keine strukturelle Angleichung des Katasterwertes an die tatsächlichen Verkaufspreise. Der „Referenzwert“: der maßgebliche Wert bei Transaktionen: Seit 2022 gilt in Spanien ein neues System. Für Steuern im Zusammenhang mit Kauf, Erbschaft oder Schenkung (wie die Grunderwerbsteuer – ITP) bezieht sich die Steuerbehörde nicht mehr auf den Katasterwert, sondern auf den Referenzwert.

• Marktorientierter Ansatz: Dieser Referenzwert wird jährlich auf Grundlage der tatsächlich notariell beurkundeten Verkaufspreise berechnet.

• Die „Angleichung“: Dieser Wert liegt deutlich näher an der Realität, häufig bei etwa 90 % des Marktwertes.

• Folge: Wenn Sie eine Wohnung für 500.000 € kaufen und der Referenzwert 480.000 € beträgt, zahlen Sie Steuern auf 500.000 €. Liegt der Referenzwert jedoch bei 520.000 € (zum Beispiel aufgrund einer behördlichen Schätzung), müssen Sie Steuern auf diesen höheren Betrag zahlen, auch wenn Ihr Kaufpreis niedriger war.

Zusammenfassend: Der Staat hat eine strategische Trennung vorgenommen: Für die jährlichen Abgaben (IBI): Der Wert bleibt „niedrig“ (60–70 %), damit die Steuerbelastung für die lokale Bevölkerung tragbar bleibt. Für Transaktionen (Kauf/Erbschaft): Der Wert ist über den Referenzwert nahezu an den Marktwert angeglichen.