LA VALEUR CADASTRALE EN ESPAGNE EST-ELLE ÉGALE À LA VALEUR DE MARCHÉ?

Non, la valeur cadastrale n’est pas équivalente à la valeur de marché. Il existe toutefois un élément important que de nombreux propriétaires sous-estiment : l’introduction de la Valeur de Référence (valor de referencia). Il s’agit d’une seconde valeur utilisée par l’administration fiscale en complément de la valeur cadastrale.

Voici comment la situation se présente en 2026. Pourquoi la valeur cadastrale reste basse : La valeur cadastrale constitue la base de l’impôt communal annuel (IBI). La loi espagnole interdit que cette valeur dépasse la valeur de marché. Afin de maintenir une marge de sécurité (en cas de chute du marché immobilier), l’administration maintient volontairement cette valeur entre 50 % et 70 % de la valeur de marché.

• Situation à Marbella (2026) : Bien que Marbella ait légèrement augmenté les taux de l’IBI afin d’équilibrer son budget, il n’est pas question d’aligner structurellement la valeur cadastrale sur les prix de vente réels. La « Valeur de Référence » : la valeur déterminante lors d’une transaction : Depuis 2022, l’Espagne applique un nouveau système. Pour les impôts liés à l’achat, à la succession ou à la donation (tels que l’ITP – impôt sur les transmissions patrimoniales), l’administration ne se base plus sur la valeur cadastrale mais sur la Valeur de Référence.

• Approche fondée sur le marché : Cette valeur est calculée chaque année sur la base des prix de vente réellement enregistrés chez le notaire.

• « L’alignement » : Cette valeur est beaucoup plus proche de la réalité, souvent autour de 90 % de la valeur de marché.

• Conséquence : Si vous achetez un appartement pour 500 000 € et que la valeur de référence est de 480 000 €, vous payez l’impôt sur 500 000 €. En revanche, si la valeur de référence est de 520 000 € (par exemple à la suite d’une estimation administrative), vous devrez payer l’impôt sur ce montant plus élevé, même si votre prix d’achat était inférieur. En résumé : L’administration a instauré une distinction stratégique : Pour les charges annuelles (IBI) : La valeur reste « basse » (60–70 %) afin que la fiscalité demeure supportable pour la population locale. Pour les transactions (Achat/Succession) : La valeur est pratiquement alignée sur la valeur de marché via la Valeur de Référence.